住宅ローン控除はいくら戻る？【2026年入居版】しくみと条件、住宅の種類で変わる上限

家を買うときに「住宅ローン控除で税金が戻る」と聞いても、実際にいくら戻るのか、自分が対象になるのかは分かりにくいものです。しかも、控除額の上限は住宅の種類や住み始めた年によって変わります。

この記事では、2026年に住み始める場合の住宅ローン控除について、しくみと条件、控除額の上限、手続きを順番に整理します。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを使ってマイホームを新築したり買ったりしたときに、毎年の年末のローン残高をもとに計算した金額を、所得税から差し引ける制度です。

差し引ける金額は、年末のローン残高の0.7% です。ただし、住宅の種類ごとに上限があります。所得税から引ききれない分は、翌年度の住民税から差し引かれます。住民税から差し引ける額の上限は、前年分の所得税の課税総所得金額等の5%（最高9.75万円）です。住民税の分は、市区町村への申告は必要ありません。

控除を受けられる期間は、2026年に住み始めた場合、長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅は、新築・中古とも13年です。中古の「その他の住宅」は10年です（新築の「その他の住宅」は、原則として対象外です）。

この制度は、2030年12月31日までに住み始めた場合が対象です。

控除を受けるための主な条件

主な条件は、次のとおりです。

• 家を新築したり買ったりしてから6か月以内に住み始め、控除を受ける年の12月31日まで住み続けていること
• 床面積が50㎡以上であること（その年の合計所得金額が1,000万円以下なら、40㎡以上50㎡未満でも対象。ただし、新築は省エネ基準を満たす住宅に限られ、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せは使えない）
• 返済期間が10年以上の住宅ローンであること
• 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 家を2つ以上持っている場合は、主に住んでいる家であること
• 中古住宅の場合は、1982年1月1日以後に建てられたものなど、耐震性の基準を満たしていること

このほか、住み始めた年とその前後に、前の家を売ったときの3,000万円控除などを使っていないことも条件です。住み替えの場合は、別の記事で詳しく整理しています。

👉 住宅ローン控除は2回受けられる？ 住み替えで新しい家を買うときの条件と注意点

控除額の上限は、住宅の種類と住み始めた年で変わる

2026年に住み始めた場合、1年あたりの控除額の上限と控除期間は、次のとおりです。

新築の住宅

中古の住宅

子育て世帯・若者夫婦世帯は、年齢40歳未満で配偶者がいる人、配偶者が40歳未満の人、または19歳未満の扶養親族がいる人です（住み始めた年の12月31日時点で判定します）。

※床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅は、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せの対象外です。

※中古の表は、不動産会社がリフォームして売る「買取再販住宅」を除きます（別の区分です）。

新築で省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は、原則として控除を受けられません。 2023年12月31日までに建築確認を受けた住宅などは、例外として10年間の控除を受けられます。新築を買うときは、省エネ性能を確かめておくと安心です。

例の数字で、いくら戻るか計算してみる

例えば、2026年に新築のZEH水準省エネ住宅に住み始め、その年の年末のローン残高が3,000万円だった場合を考えてみます（説明のための例の数字です）。

• 控除額の計算：3,000万円 × 0.7% ＝ 21万円
• 上限（24.5万円）より少ないので、この年の控除額は21万円

ただし、実際に戻る額は、その年の所得税の額と、住民税から差し引ける上限の合計が上限です。例えば、この年の所得税が15万円なら、15万円が所得税から差し引かれます。残りの6万円は、翌年度の住民税から差し引かれます（住民税から差し引けるのは、所得税の課税総所得金額等の5%、最高9.75万円までなので、この例では全額差し引かれます）。

ローンの残高は返済とともに減っていくので、控除額も年々少なくなっていきます。

控除を受ける手続き

住宅ローン控除を受けるには、最初の年は確定申告が必要です。住み始めた年の翌年に、金融機関から届く年末残高の証明書や、登記事項証明書などを添えて申告します（金融機関によっては、証明書のかわりに金融機関から税務署へ直接データが送られるため、証明書が不要なこともあります）。

会社員の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で控除を受けられます。税務署から届く申告書と、金融機関から届く年末残高の証明書を、勤務先に出します。

気をつけたいこと

繰上げ返済で残高が減ると、控除額も減ることがある

控除額は年末のローン残高をもとに計算するので、繰上げ返済で残高が減ると、控除額も減ることがあります。また、繰上げ返済で、最初に返済した月から最後の返済月までが10年未満になると、その年から控除を受けられなくなります。

繰上げ返済で減る利息と、控除額の変化を比べてから決めると安心です。繰上げ返済で減る利息は、繰上げ返済シミュレーターで確かめられます。

👉 繰上げ返済シミュレーター

住まなくなると、控除は終わる

控除は、その年の12月31日まで住んでいることが条件です。住み替えなどで住まなくなると、原則としてその年から控除を受けられなくなります。勤務先の転勤命令など、やむを得ない理由で住めなくなる場合は、住まなくなる前に税務署へ届出をしておけば、また住んだときに控除を受け直せる特例があります（自分の都合で住み替えた場合は対象外です）。

制度は住み始めた年で変わる

住宅ローン控除の上限や条件は、税制改正でたびたび変わっています。この記事は2026年に住み始める場合の内容です。2027年以降に住み始める場合は、国税庁や国土交通省のページで、その年の内容を確かめてください。

おわりに

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を、所得税（引ききれない分は住民税）から差し引ける制度です。上限は住宅の種類で大きく変わり、新築で省エネ基準を満たさない住宅は、原則として対象外です。

家を買う前に、考えている住宅の種類と、控除額の上限を確かめておくと、資金計画が立てやすくなります。

👉 住宅ローンの繰上げ返済、した方がいい？