今の家賃から考える、無理なく買える家の価格

安心ラインを「年収の20%」にしている理由

このシミュレーターは、毎年のローン返済額が税込年収の20%に収まる価格を「安心ライン」としています。銀行の審査では年収の30〜35%まで借りられることがありますが、税込年収から税金や社会保険料を引いた手取りは、おおむね7〜8割です。年収の35%を返済に回すと、手取りの半分近くが住宅ローンで消えることになります。

持ち家はローン返済のほかに、管理費・修繕費・固定資産税・保険もかかります。返済を20%に抑えておくと、これらを足しても手取りの3割前後に収まりやすく、教育費や金利の上昇にも備えやすくなります。ただし20%はあくまで目安です。家族構成や働き方によって、ちょうどよい水準は変わります。

「借りられる額」と「返せる額」は違う

銀行が見ているのは、主に年収に対する返済額の割合と、勤務先や勤続年数、ほかの借入の状況です。子どもの教育費や老後の資金、趣味や旅行にいくら使いたいかまでは見ていません。そのため、審査に通る額は「貸しても回収できる額」であって、「その家計が無理なく返せる額」とは限りません。

また、審査では実際の金利より高い金利（審査金利）で返済額を計算するのが一般的ですが、その上限いっぱいまで借りると、毎月の返済は安心ラインより大きく増えます。「借りられるか」と「返し続けられるか」は、分けて考えるのが安全です。

頭金ゼロで買うときの注意

頭金がなくても、物件価格の全額や諸費用まで借りられる住宅ローンはあります。ただし、借入額が増える分だけ毎月の返済と利息が増え、金融機関によっては金利が上乗せされることもあります。

もうひとつの注意点は、買った直後から「ローン残高のほうが家の価値より多い」状態になりやすいことです。転勤や家族の事情で売ることになったとき、売ってもローンが残り、差額を自己資金で埋める必要が出てきます。また、貯金をすべて頭金に入れてしまうのも危険です。病気や失業、急な修繕に備えて、生活費の6か月分ほどは手元に残しておくと安心です。

賃貸と購入、どちらが得かの比べ方

どちらが得かは、金利、家の値上がり・値下がり、何年住むか、家賃がどう変わるかによって結果が変わるため、一概には言えません。大切なのは、条件をそろえて比べることです。「毎月の家賃」と「毎月のローン返済」だけを比べると、購入のほうに管理費・修繕費・固定資産税・保険、そして購入時の諸費用が抜けてしまいます。

また、購入した場合は家という資産が残りますが、将来いくらで売れるかはわかりません。一方で賃貸は、住み替えやすく、修繕の負担がないかわりに、家賃の支払いが住んでいる間ずっと続きます。お金の損得だけでなく、住む場所を変える可能性や、老後の住まいをどうしたいかも合わせて考えるのがおすすめです。

注文住宅は、土地の有無や広さ、間取り、設備によって総額が大きく変わります。建物の本体価格のほかに、外構工事や地盤改良、諸費用もかかるため、「この予算で、希望の家が建てられるか」は、具体的なプランと見積もりを見て初めてわかることが少なくありません。

安心ラインの価格がわかったら、その予算を伝えて、間取りと資金計画の提案を受けてみると、実際に建てられる家のイメージがつかみやすくなります。