家を買うときの「諸費用」はいくら？ 物件価格のほかにかかるお金の目安と内訳

家を探していると、どうしても物件価格に目が行きます。ところが、実際に家を買うときには、物件価格のほかにもまとまったお金がかかります。

この記事では、家を買うときの「諸費用」に何が含まれるのか、新築と中古でどう違うのかを、順番に整理します。

家を買うと、物件価格のほかにかかるお金

家を買うときには、売買契約、登記、住宅ローンの手続きなど、いくつもの手続きがあります。そのたびに、税金や手数料がかかります。これらをまとめて「諸費用」と呼びます。

諸費用の多くは、物件の引き渡しのころに現金で払います。頭金とは別に用意するお金なので、資金計画を立てるときに見落とすと、手元に残るはずのお金が足りなくなることがあります。

物件価格だけでなく、「物件価格＋諸費用」で予算を考えることが大切です。

諸費用の主な内訳

諸費用は、いつ払うかで分けると整理しやすくなります。

契約するとき：印紙税・仲介手数料

売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。例えば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下なら、印紙税は1万円です。これは、2027年3月31日までに作る不動産の売買契約書に使われる、軽くなった税額です。

不動産会社の仲介で買う場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料は、法律にもとづいて上限が決められています。物件価格が400万円を超える場合、上限は「物件価格×3%＋6万円」に消費税を足した額です。なお、物件価格が800万円以下の場合は、別の上限（税込33万円まで）があります。

例えば、物件価格4,000万円なら、仲介手数料の上限は138.6万円（税込）になります（説明のための例の数字です）。

登記するとき：登録免許税・司法書士への報酬

買った家が自分のものだと登録する「登記」には、登録免許税がかかります。住宅ローンを借りる場合は、金融機関がその家を担保にする「抵当権」の登記にもかかります。

登録免許税は、所有権の登記なら固定資産税の評価額などに、抵当権の登記なら借入額に、税率をかけて計算します。自分が住む家で、床面積50㎡以上などの条件を満たすと、2027年3月31日までは税率が軽くなります。

• 建物（新築）の所有権の登記：0.15%（本来は0.4%）
• 建物（中古）の所有権の登記：0.3%（本来は2%）
• 土地の所有権の登記：1.5%（本来は2%。2029年3月31日まで）
• 住宅ローンの抵当権の登記：0.1%（本来は0.4%）

登記の手続きは、司法書士に頼むのが一般的です。その報酬も諸費用に含まれます。

ローンを借りるとき：事務手数料・保証料など

住宅ローンを借りるときには、金融機関に払う事務手数料や、保証会社に払う保証料などがかかることがあります。

金額やしくみは、金融機関や商品によって大きく違います。借入額に対する割合で決まるもの、定額のもの、保証料がかからない代わりに事務手数料が高めのものなどがあります。借りる前に、金利だけでなく、こうした費用も合わせて比べておくと安心です。

買ったあと：不動産取得税

家や土地を買うと、都道府県の税金である不動産取得税がかかります。買ったあとに、都道府県から納税通知書が届きます。

自分が住む家には軽減措置があり、条件を満たすと、税額が大きく減ったり、かからなかったりします。条件は、新築か中古か、床面積、建てられた時期などによって変わるので、都道府県の窓口やホームページで確かめておきましょう。

火災保険・地震保険

住宅ローンを借りる場合、火災保険への加入を求められるのが一般的です。地震保険は、火災保険とセットで入る保険です。

保険料は、建物の構造や地域、補償の範囲、保険の期間によって変わります。

新築と中古、マンションと戸建てで、諸費用はどう違う？

諸費用の中身は、どんな家を、どこから買うかで変わります。

新築と中古

一番の違いは、仲介手数料です。新築マンションや建売住宅を売主（不動産会社）から直接買う場合は、仲介手数料はかかりません。ただし、建売住宅は仲介の不動産会社を通して売られることも多く、その場合は新築でも仲介手数料がかかります。売主から買うのか、仲介で買うのかは、物件広告の「取引態様」（売主・代理・仲介）で確かめられます。

一方、中古住宅は個人が売主のことが多く、不動産会社の仲介で買うのが一般的なので、仲介手数料がかかります。

登録免許税は、建物の税率が新築（0.15%）と中古（0.3%）で違います。

マンションと戸建て

新築マンションでは、入居するときに「修繕積立基金」など、将来の修繕に備えるお金をまとめて払うことがあります。

注文住宅を土地から買う場合は、土地の売買契約書と建物の工事の契約書の両方に印紙税がかかります。注文住宅の総額については、別の記事で整理しています。

👉 まず「家づくり計画書」で総額の目安をつかむ

諸費用は現金で払う？ ローンに含める？

諸費用は現金で払うのが基本ですが、金融機関によっては、諸費用まで含めて借りられる住宅ローンもあります。

現金で払う場合

• 良い点：借入額が増えないので、毎月の返済や利息を抑えられる
• 手間：手元の現金が減るので、病気や急な出費への備えが薄くなる

ローンに含める場合

• 良い点：手元の現金を残しやすい
• 手間：借入額が増える分、毎月の返済と利息が増える。金融機関によっては、金利が上乗せされることもある

どちらを選ぶ場合も、頭金と諸費用を払ったあとに、生活費の数か月分は手元に残しておくと安心です。

このサイトの「賃貸から購入シミュレーター」では、世帯年収・今の家賃・今の貯金を入れると、諸費用も含めて、無理なく買える物件価格の目安が出ます。物件の種類を選ぶと、諸費用の割合も変わります。

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今の家を売って買い替える場合は、住み替えシミュレーターで、新しい家の諸費用を含めた資金計画を確かめられます。

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おわりに

家を買うときには、物件価格のほかに、印紙税・仲介手数料・登録免許税・ローンの手数料・不動産取得税・保険などの諸費用がかかります。中身は、新築か中古か、ローンをどう借りるかによって変わります。

いくらかかるかは、物件が決まると不動産会社や金融機関から見積もりをもらえます。その前に、「物件価格＋諸費用」で予算を考えておくと、あとで慌てずにすみます。

まずは、今の貯金から、頭金と諸費用にいくら回せるかを、ざっくり書き出してみてください。

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