持ち家を売って賃貸に住み替えるのはあり？ 手取りと家賃から考える、良い点と注意点

持ち家に住み続けるか、売って賃貸に移るか。子どもが独立したときや、住まいを見直すタイミングで、こうした選択肢を考える人もいます。

この記事では、持ち家を売って賃貸に住み替える場合の良い点と注意点を、お金の面から順番に整理します。

持ち家を売って賃貸に住むという選択肢

持ち家を売って賃貸に移ることを考えるきっかけは、人によってさまざまです。例えば、次のような場面があります。

• 子どもが独立して、今の家が広すぎると感じるようになった
• 転勤や介護など、住む場所を変える必要が出てきた
• 家の売値が高いうちに売って、身軽になりたい

どの場合も、判断の出発点になるのは「売ったらいくら残るか」と「これから家賃をいくら払うか」の2つです。

売って賃貸に住む良い点

まとまったお金が手元に入る

家を売ると、売却価格からローンの残りや費用、税金を引いたお金（手取り）が手元に残ります。老後の資金や、子どもの教育費などにあてることができます。

修繕や税金の負担がなくなる

持ち家には、ローンの返済のほかにも、固定資産税・都市計画税や修繕の費用がかかります。マンションなら管理費や修繕積立金もあります。賃貸に移ると、こうした持ち主としての負担がなくなり、家賃（地域や物件によっては更新料も）を払う形に変わります。

住む場所を変えやすい

賃貸なら、家族の状況や働き方が変わったときに、住む場所や広さを変えやすくなります。

気をつけたい点

家賃がずっと続く

賃貸に住むと、住んでいる間はずっと家賃を払い続けることになります。ローンを返し終えた持ち家なら住居費が下がる時期がありますが、賃貸では、家賃の安い部屋に移らない限り、住居費が下がる時期はありません。

売った手取りで、何年分の家賃をまかなえるか、収入が減ったあとも払い続けられるかを確かめておくことが大切です。

年齢を重ねると、部屋を借りにくくなることがある

賃貸に住み続けると、この先、引っ越しなどで新しく部屋を借りる場面もあります。そのとき、年齢によっては、選べる部屋が限られることがあります。

国土交通省の資料では、賃貸住宅の管理会社へのアンケート（令和3年度）をもとに、高齢の人の入居に抵抗感を持つ大家などが約7割いると紹介されています。理由として最も多いのは、部屋の中で亡くなったときの対応（残された荷物の片づけなど）への不安です。

こうした不安を減らすため、2024年に法律が改正され、見守りなどの支援がついた「居住サポート住宅」や、緊急連絡先を家族に限らない家賃保証のしくみなどが整えられています。

売って賃貸に移るときは、今の部屋だけでなく、10年後・20年後にまた借りることになっても大丈夫かまで考えておくと安心です。

売っても、手元に残る額は思ったより少ないことがある

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。ローンの残り、仲介手数料などの費用、利益が出たときの税金を引いた額が手取りです。

なお、自分が住んでいる家を売った場合は、条件を満たせば、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。新しい家に買い換えなくても使えるので、賃貸に移る場合も対象になります。利益が3,000万円以下なら、税金はかかりません。

ただし、住まなくなってから3年目の年末までに売ること、親子や夫婦など特別な関係の相手への売却ではないことなどの条件があります。また、税金が0円になる場合でも確定申告が必要です。賃貸に住んだあとで、また家を買う予定がある人は、時期によっては新しい家で住宅ローン控除が使えなくなることもあるので、あわせて確かめておきましょう。

👉 マンションを売ったら、手元にいくら残る？

住み続ける場合と比べるときの考え方

売って賃貸に移るか、住み続けるかを比べるときは、次の2つを並べてみると分かりやすくなります。

• 売って賃貸に住む場合：売った手取り（手元に入るお金）と、これから払う家賃・更新料（ある場合）など
• 住み続ける場合：これから払うローンの返済、管理費・修繕積立金（マンションの場合）、固定資産税・都市計画税、修繕の費用など

比べる期間は、「これから何年くらい住むか」で考えます。賃貸の場合は、家賃が途中で変わることや、引っ越しの費用がかかることもあります。

どちらが合うかは、家計の状況や、これからの住まい方によって変わります。金額だけでなく、「住む場所を変えたいか」「家を資産として残したいか」も合わせて考えるのがおすすめです。

まずは「売ったらいくら残るか」から確かめる

比べるための最初の数字は、今の家を売ったときの手取りです。

このサイトの「マンション売却の手取り計算」では、売却予定価格・ローン残債・購入価格・購入年を入れると、費用・ローンの残り・税金を引いた手取りの目安が出ます。3,000万円の特別控除を使うかどうかも選べます。

👉 マンション売却の手取り計算

売却額の見込みを、査定で確かめる（PR）

※この章はPR（アフィリエイト広告）を含みます。

手取りの計算は、入力した売却予定価格がもとになります。その価格が実際の相場とずれていると、手取りの目安もずれてしまいます。

売却額の見込みを確かめる方法のひとつが、不動産会社の査定です。「スマート仲介」は、マイホームの売却をサポートする仲介サービスです。東京・神奈川・埼玉・千葉の住まいなら、無料で査定を依頼できます。

おわりに

持ち家を売って賃貸に住み替えると、まとまったお金が手元に入り、持ち続ける間の修繕や税金の負担もなくなります（売った年に税金がかかることはあります）。一方で、家賃は住んでいる間ずっと続き、年齢を重ねると借りにくくなることもあります。

どちらが正解ということはなく、手取りと、これから払う住居費を並べてみることで、自分たちに合う住まい方が見えてきます。

まずは、今の家を売ったら手元にいくら残るかを、ざっくり出してみてください。比べるための最初の材料になります。

👉 マンション売却の手取り計算