売り先行？買い先行？ マンションから住み替えるときの順番と、お金のつなぎ方
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※住宅ローンや税金の条件は、金融機関や個人の状況によって違います。実際の条件は、金融機関・不動産会社・税務署などで確認してください。この記事の内容は2026年10月時点のものです。
今のマンションを売って、新しい家に住み替える。そう決めたとき、最初に迷いやすいのが「売るのと買うの、どちらを先にするか」です。
この記事では、売るのを先にする「売り先行」と、買うのを先にする「買い先行」について、それぞれの良い点と手間を順番に整理します。
住み替えで最初に迷うのは「順番」
住み替えには、「今の家を売る」と「新しい家を買う」の2つの手続きがあります。2つを同じ日にぴったり終わらせるのは難しいため、どちらかが先になることがほとんどです。
どちらを先にするかで、変わるのは主に次の3つです。
- 新しい家の購入に使えるお金が、いつ確定するか
- ローンを二重に払う期間があるか
- 仮の住まいが必要になるか
順番の違いは、「お金の不安」と「住まいの不安」のどちらを先に片づけるかの違いです。 それぞれ見ていきます。
売り先行：良い点と手間
売り先行は、今のマンションの売却を先に決めてから、新しい家を探す進め方です。
良い点
いちばんの良い点は、売れた金額が分かった状態で、次の家を選べることです。
売却代金からローンの残りや費用を引いた「手取り」が確定するので、新しい家の頭金にいくら回せるかがはっきりします。住宅ローンも、今のローンを返し終えてから新しく組むことになるため、二重に払う期間がありません。
手間
手間になるのは、売ってから新しい家に移るまでの「隙間」です。
引き渡しまでに新しい家が決まっていないと、賃貸などの仮住まいが必要になります。その場合は、仮住まいの家賃に加えて、引っ越しが2回になる分の費用もかかります。
この隙間を短くするために、買い手との話し合いで、引き渡しの時期を調整することもあります。どこまで調整できるかは、買い手の事情や契約の内容によって変わります。
買い先行：良い点と手間
買い先行は、新しい家を先に決めてから、今のマンションを売る進め方です。
良い点
いちばんの良い点は、住みたい家を、時間をかけて選べることです。
気に入った物件が見つかったときに、すぐ動けます。今の家から新しい家へ直接引っ越せるので、仮住まいも要りません。
手間
手間になるのは、お金の面です。
今のマンションが売れるまでは、今のローンと新しい家のローンを両方払う期間ができることがあります。これを「二重ローン」と呼びます。
二重ローンの期間が長引くほど、毎月の負担は重くなります。 売却が思うように進まないと、値下げを考えることにもなります。
お金のつなぎ方
買い先行で、今の家の売却代金を新しい家の購入資金にあてたいときは、次のような方法があります。
- 自己資金でつなぐ：預貯金で、新しい家の頭金や二重ローンの期間を乗り切る
- 買い替え向けのつなぎ融資を使う：今の家が売れるまでの間、一時的にお金を借りて、売却代金で返す。扱っている金融機関は限られる
- 住み替えローンを使う：売っても今のローンが残るときに、その分を新しい家のローンにまとめて借りる。売却と購入の決済を同じ日に行うのが一般的で、通常の住宅ローンより審査が厳しくなりやすい
どの方法も、使えるかどうかや条件は金融機関によって違います。つなぎ融資は、住宅ローンとは別に金利や手数料がかかるので、借りる期間と利息も含めて考えておくと安心です。
どちらを選ぶかは「手取り」と「毎月の住居費」で考える
売り先行と買い先行のどちらが合うかは、家庭ごとに違います。判断の材料になるのは、次の2つの数字です。
1つめ：今のマンションを売ったときの手取り
まず、今のマンションを売ったら手元にいくら残るかを確かめます。
手取りが多く見込めるなら、新しい家の資金計画が立てやすく、どちらの順番でも進めやすくなります。反対に、売ってもローンが残りそうなときは、売り先行で金額を確定させてから動くほうが、計画が崩れにくくなります。
手取りの考え方は、「マンションを売ったら、手元にいくら残る？」の記事で詳しく整理しています。
2つめ：住み替えたあとの毎月の住居費
次に、新しい家に移ったあと、毎月の住居費がどう変わるかを確かめます。
このサイトの住み替えシミュレーターでは、今の住まいの売却価格・ローン残高・毎月の住居費と、住み替え先の購入価格・金利・頭金を入れると、住み替えたあとの毎月の住居費が今といくら変わるかが分かります。
なお、シミュレーターで分かるのは、住み替えが終わったあとの住居費です。買い先行で二重ローンになる場合は、その期間に今のローンと新しいローンの返済が重なるので、両方を足した額を払えるかを別に確かめておきましょう。
税金の特例にも、順番が関係することがある
今の家を売ったときの3,000万円の特別控除と、新しい家の住宅ローン控除は、時期によっては両方を使えません。新しい家に住み始めた年と、その前2年・後3年の計6年の間に3,000万円の特別控除を受けると、新しい家の住宅ローン控除は受けられなくなります。
どちらを使うと有利かは、金額によって変わります。売る時期と買う時期が決まってきたら、税務署や税理士に確認しておくと安心です。
売却額の見込みを、査定で確かめる（PR）
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どちらの順番で進めるにしても、出発点になるのは「今のマンションがいくらで売れそうか」です。
売却額の見込みを確かめる方法のひとつが、不動産会社の査定です。「スマート仲介」は、マイホームの売却をサポートする仲介サービスです。東京・神奈川・埼玉・千葉の住まいなら、無料で査定を依頼できます。
おわりに
売り先行は、お金の見通しを先に立てられる代わりに、仮住まいの手間がかかることがあります。買い先行は、住みたい家をじっくり選べる代わりに、二重ローンなどお金の負担が増えることがあります。
どちらが正解ということはなく、手取りと毎月の住居費の見通しによって、合う順番が変わります。
まずは、今のマンションを売ったときの手取りと、住み替えたあとの毎月の住居費を、ざっくり出してみてください。どちらの順番が自分たちに合うかを考える材料になります。