マンションを売ったら、手元にいくら残る？ 売却価格から引かれるお金の内訳

マンションを売って住み替えようと考えたとき、まず気になるのは「いくらで売れるか」です。ただ、売れた金額がそのまま手元に残るわけではありません。

この記事では、売却価格から引かれるお金を順番に整理し、手元に残る金額（手取り）の考え方をまとめます。

売却価格と手取りは、なぜ違うのか

売却代金を受け取ると、そこからいくつかの支払いが出ていきます。大きく分けると、次の3つです。

• 住宅ローンの残り
• 売るためにかかる費用（仲介手数料、登記、印紙など）
• 利益が出たときの税金

式にすると、次のようになります。

手取り ＝ 売却価格 － ローンの残り － 売却にかかる費用 － 税金

このうち、金額が大きくなりやすいのはローンの残りです。費用と税金は、売却価格や持っていた期間によって変わります。順番に見ていきます。

引かれるお金①：ローンの残り

住宅ローンを返している途中のマンションには、金融機関の「抵当権」が付いています。売るときはこれを外す必要があるため、売却代金でローンを一括で返すのが一般的です。

一括で返すときに手数料がかかるかどうか、いくらかかるかは、金融機関や返し方によって違います。借りている金融機関に確認しておくと安心です。

注意したいのは、売却価格から費用を引いた額が、ローンの残りに届かないケースです。この状態を「オーバーローン」といいます。

オーバーローンのときは、足りない分をどう用意するかを、売る前に考えておく必要があります。 自己資金で補う、買い替えなら住み替えローンを使う、などの方法があります。まずは、ローンの残高を返済予定表などで確かめておくのが出発点です。

引かれるお金②：仲介手数料・登記・印紙などの費用

売るためにかかる費用は、主に次の3つです。

仲介手数料

不動産会社に買い手を見つけてもらったときに払う手数料です。法律で上限が決まっていて、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3%＋6万円」に消費税を足した額が上限です。なお、売却価格が800万円以下の空き家などには、別の上限が決められている例外もあります。

例えば、4,000万円で売れた場合の上限は、(4,000万円×3%＋6万円)×1.1＝138万6,000円です（説明のための例の数字です）。

費用の中では、仲介手数料がいちばん大きくなりやすいです。 上限の額なのか、それより低いのかは、不動産会社と結ぶ契約で確かめられます。

抵当権を外す登記の費用

ローンを返したあとに抵当権を外す手続き（抵当権抹消登記）の費用です。登録免許税がかかるほか、手続きを司法書士に頼む場合はその報酬もかかります。手取り計算では、この費用をまとめて2万円で仮置きしています（入力して変えられます）。

売買契約書の印紙税

売買契約書には、契約金額に応じた印紙を貼ります。不動産の売買契約書には軽減措置があり、2027年3月31日までに作られた契約書は、1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円、5,000万円を超え1億円以下なら3万円です。

このほか、引っ越し代や、必要に応じて測量費などがかかることもあります。

引かれるお金③：利益が出たときの税金

買ったときより高く売れて利益が出ると、その利益に所得税と住民税がかかります。この利益を「譲渡所得」といいます。

譲渡所得は、売却価格から「買ったときの費用（取得費）」と「売るときの費用」を引いて計算します。

ここで気をつけたいのが、取得費の考え方です。建物は年数がたつと価値が減るものとして扱われるため、買った価格のうち建物の分については、その分（減価償却費）を引いた額で取得費を計算します。土地の分は減りません。そのため、買った価格と同じくらいで売れても、計算上は利益が出ることがあります。

マイホームなら、3,000万円の特別控除がある

自分が住んでいる家を売った場合は、条件を満たせば、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。利益が3,000万円以下なら、税金はかかりません。

ただし、住まなくなってから売るまでの期間や、売る相手との関係などの条件があります。また、この特例を使うには、税金が0円になる場合でも確定申告が必要です。

持っていた期間で、税率が変わる

税率は、売った年の1月1日時点で持っていた期間によって変わります。

• 5年以下：所得税30%・住民税9%に、復興特別所得税（所得税額の2.1%）を加えて、合計39.63%
• 5年超：所得税15%・住民税5%に、復興特別所得税（所得税額の2.1%）を加えて、合計20.315%

マイホームで、持っていた期間が10年を超える場合は、さらに税率が低くなる特例もあります。

手取りを先に知っておくと、何が決めやすくなるか

手取りの目安が分かると、住み替えの計画が立てやすくなります。

例えば、次のようなことです。

• 次の家の頭金に、いくら回せそうか
• オーバーローンにならないか、なるならいくら足りないか
• 税金がかかりそうか、確定申告が必要になりそうか

このサイトの「マンション売却の手取り計算」では、売却予定価格・ローン残高・購入価格・購入年を入れると、費用・ローンの残り・税金を引いた手取りの目安が出ます。3,000万円の特別控除を使うかどうかも選べます。

👉 マンション売却の手取り計算

手取りの目安が出たら、その金額で住み替えたときに毎月の住居費がどう変わるかも、住み替えシミュレーターで続けて確かめられます。

👉 住み替えシミュレーター

売却額の見込みを、査定で確かめる（PR）

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手取りの計算は、入力した売却予定価格がもとになります。その価格が実際の相場とずれていると、手取りの目安もずれてしまいます。

売却額の見込みを確かめる方法のひとつが、不動産会社の査定です。「スマート仲介」は、マイホームの売却をサポートする仲介サービスです。東京・神奈川・埼玉・千葉の住まいなら、無料で査定を依頼できます。

おわりに

マンションを売ったときの手取りは、「売却価格 － ローンの残り － 費用 － 税金」で決まります。

費用の中では仲介手数料が大きく、税金は利益が出たときにかかります。マイホームなら、3,000万円の特別控除で税金がかからないことも多いです。

まずは、今のローン残高と、だいたいの売却価格を手元に用意してみてください。手取りの目安が分かると、次の住まいの予算を考える材料になります。

👉 マンション売却の手取り計算