金利が上がったら、住宅ローンの返済はいくら変わる？ 変動と固定の違いから整理
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※金利や住宅ローンの条件は、金融機関や時期によって変わります。実際の条件は、各金融機関で確認してください。この記事の内容は2026年10月時点のものです。
住宅ローンを考えていると、「金利が上がったら返済はどうなるのか」が気になってきます。ただ、「金利が0.5%上がる」と聞いても、毎月の返済がいくら増えるのかは、なかなか想像しにくいものです。
この記事では、金利と返済額の関係と、変動金利・固定金利の違いを、順番に整理します。
金利が少し変わると、返済はどのくらい動くのか
まずは、金利によって毎月の返済額がどう変わるかを見てみます。
例えば、3,000万円を35年で借りて、毎月同じ額を返す（元利均等返済・ボーナス返済なし）場合の毎月の返済額は、次のとおりです（説明のための例の数字です）。
- 金利 年0.5%：約7.8万円
- 金利 年1.0%：約8.5万円
- 金利 年1.5%：約9.2万円
- 金利 年2.0%：約9.9万円
- 金利 年3.0%：約11.5万円
金利が0.5%違うだけで、毎月の返済は約6,800〜8,200円変わります。 35年間の返済総額で見ると、0.5%の差でおよそ290万〜350万円の違いになります。金利が高いほど、差は大きくなります。
金利は数字としては小さく見えますが、借りる額が大きく期間も長いため、少しの差が大きな金額になります。
変動金利と固定金利の違い
住宅ローンの金利には、大きく分けて「変動金利」と「固定金利」があります。
変動金利
借りたあとも、金利が定期的に見直されるタイプです。一般的に、固定金利より低い金利で借りられることが多い一方で、世の中の金利が上がると、返済額が増える可能性があります。
固定金利
借りるときに、一定の期間または返し終わるまでの金利が決まるタイプです。
- 全期間固定：返し終わるまで金利が変わらない
- 固定期間選択型：最初の数年間（例えば3年・5年・10年）だけ金利が固定され、その期間が終わると、あらためて金利タイプを選ぶ。手続きをしないと自動で変動金利に切り替わる金融機関もある
全期間固定は、返済額がずっと変わらないので、将来の計画が立てやすいのが良い点です。その分、借りる時点の金利は変動金利より高めになるのが一般的です。
全期間固定の代表例：【フラット35】
全期間固定金利の代表的な住宅ローンが、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して扱う【フラット35】です。最長35年の全期間固定金利で、借りるときに、返し終わるまでの金利が決まります。
金利は時期や、取り扱う金融機関・条件によって変わります。【フラット35】の公式サイトによると、2026年10月時点で、返済期間21〜35年の金利は年3.83%〜5.84%、最も多い金利（最頻金利）は年3.83%です。
返し終わるまでの金利が決まるのは、申し込んだときではなく、実際にお金を受け取るとき（融資実行時）です。申し込みから受け取りまでの間に金利が変わることもあるので、資金計画は少し余裕を持っておくと安心です。
変動金利で金利が上がったときのしくみ
変動金利で借りた場合、金利が上がると、すぐに毎月の返済が増えるとは限りません。元利均等返済の変動金利では、返済額が急に増えすぎないよう、次のようなルールが設けられているのが一般的です。
- 5年ルール：金利は半年ごとに見直されても、毎月の返済額は5年ごとにしか見直さない
- 125%ルール：5年後に返済額を見直すときも、それまでの返済額の1.25倍までに抑える
ただし、これらのルールは返済額の「増え方」を抑えるものであって、利息が減るわけではありません。返済額が変わらない間も、金利が上がった分、返済額のうち利息にあてられる割合が増え、元金の減り方が遅くなります。
金利の上がり方が大きいと、返済額では利息を払いきれない「未払利息」が出ることがあります。 未払利息は、あとで返す必要があります。
また、こうしたルールがない金融機関や、元金均等返済など対象にならない返し方もあります。変動金利で借りるときは、金利が上がったときの扱いを、借りる金融機関で確かめておきましょう。
シミュレーターで金利を変えて比べてみる
金利が上がったときの影響は、自分の借入額で試してみると実感しやすくなります。
このサイトの住み替えシミュレーターと、賃貸から購入シミュレーターは、どちらも金利を入力できます。今の金利で計算したあとに、金利を0.5%や1%上げて計算し直すと、毎月の住居費がどのくらい変わるかを比べられます。
住み替えシミュレーターでは、計算結果の「金利が上がったら、毎月の返済はどう変わる？」を開くと、金利だけを変えたときの毎月の返済額を表で見られます。賃貸から購入シミュレーターでは、「前提を確認・変更する」を開くと、金利を変えられます。
変動金利で借りる場合は、「金利が1%上がっても払い続けられるか」を一度確かめておくと、安心材料になります。そもそもいくらまで借りるかについては、「住宅ローンはいくらまで借りていい？」の記事で整理しています。
おわりに
住宅ローンの金利は、0.5%の違いでも、毎月の返済や返済総額に大きく影響します。
変動金利は借りる時点の金利が低い代わりに、将来の金利の変化を受けます。固定金利は返済額が変わらない安心感がある代わりに、借りる時点の金利が高めです。どちらが合うかは、家計の余裕や、金利が上がったときにどこまで対応できるかによって変わります。
まずは、今の金利と、そこから1%上がった場合の両方で、毎月の返済額を出してみてください。金利タイプを選ぶときの材料になります。